전세 계약갱신청구권 총정리 – 세입자가 알아야 할 권리와 절차

전세 계약 만기가 다가오면 세입자는 계속 살 수 있는지 걱정이 된다. 2020년 시행된 주택임대차보호법 개정으로 세입자에게 계약갱신청구권이 부여됐다. 이 권리를 제대로 알고 행사해야 불이익을 방지할 수 있다.

계약갱신청구권이란

계약갱신청구권은 세입자가 기존 임대차 계약이 끝나기 전에 한 번 더 갱신을 요구할 수 있는 권리다. 집주인은 정당한 거절 사유가 없으면 이를 수락해야 한다. 갱신 시 임대 기간은 2년이 보장되고, 임대료 인상은 5% 이내로 제한된다.

이 권리는 최초 또는 갱신된 임대차 기간 중 한 번만 행사할 수 있다. 즉, 2년 계약 후 1회 갱신으로 최대 4년까지 거주가 보장되는 셈이다. 다만 집주인이 직접 거주하겠다는 등의 정당한 사유가 있으면 거절할 수 있다.

행사 방법과 시기

갱신청구는 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 한다. 이 기간을 놓치면 권리를 잃을 수 있으므로 주의해야 한다. 구두로도 가능하지만 분쟁 방지를 위해 내용증명 우편이나 문자 메시지 등 서면으로 남기는 게 안전하다.

집주인이 거절할 수 있는 경우

• ▲ 집주인 본인(직계존비속 포함)이 직접 거주하려는 경우
• 세입자가 월세를 3개월 이상 연체한 경우
• 세입자가 집주인 동의 없이 전대(재임대)한 경우
• 건물이 철거·재건축 예정인 경우
• 세입자가 고의로 건물을 파손한 경우

구분	갱신 가능	갱신 불가
집주인 사유	단순 매도 의향	실거주 목적
세입자 상태	월세 성실 납부	3개월 이상 연체
건물 상태	정상 유지	철거·재건축 예정

분쟁이 발생하면 대한법률구조공단(132)이나 주택임대차분쟁조정위원회를 통해 조정을 받을 수 있다. 한국토지주택공사에서도 임대차 관련 상담을 제공한다.

자주 묻는 질문 FAQ

Q. 갱신 후 5% 인상 상한은 전세금에도 적용되나?

A. 전세금과 월세 모두 5% 상한이 적용된다. 전세 5억인 경우 최대 5,250만 원까지만 인상 가능하다.

Q. 계약갱신청구권을 쓴 뒤에도 2년 더 살 수 있나?

A. 갱신은 1회만 가능하다. 갱신 후 2년이 지나면 새로운 계약을 맺어야 하며, 이때는 임대료 인상 상한이 적용되지 않는다.

Q. 집주인이 실거주를 핑계로 거절한 뒤 실제로 살지 않으면?

A. 실거주 사유로 갱신을 거절한 집주인이 정당한 사유 없이 2년 이내 제3자에게 임대하면, 세입자는 손해배상을 청구할 수 있다.