전세 계약 갱신 청구권 총정리 – 조건 기간 거절 사유 한눈에 보기

전세 만기가 다가오면 가장 먼저 걱정되는 것이 계약 갱신 문제다. 2020년 시행된 전세 계약 갱신 청구권 제도 덕분에 세입자는 한 번의 갱신을 보장받을 수 있게 되었다. 하지만 세부 조건과 예외 사항을 모르면 낭패를 볼 수 있다. 전세 계약 갱신 청구권의 조건, 기간, 거절 사유를 빠짐없이 정리한다.

전세 계약 갱신 청구권이란

전세 계약 갱신 청구권은 임차인(세입자)이 계약 만료 전 임대인(집주인)에게 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리다. 주택임대차보호법 제6조의3에 근거하며, 2020년 7월 31일부터 시행되었다.

이 제도의 핵심은 세입자가 최초 계약 이후 1회에 한해 갱신을 청구할 수 있다는 점이다. 갱신 시 임대료 인상률은 직전 차임의 5% 이내로 제한된다. 국토교통부에 따르면 제도 시행 이후 약 130만 건 이상의 갱신 청구가 이루어졌다.

계약 갱신 청구의 조건과 절차

전세 계약 갱신 청구권을 행사하려면 몇 가지 조건을 충족해야 한다. 무조건 갱신이 되는 것은 아니기 때문에 조건을 미리 확인하는 것이 중요하다.

먼저 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 갱신 의사를 통보해야 한다. 이 기간을 놓치면 갱신 청구권이 소멸될 수 있다. 통보는 내용증명 우편이나 문자 메시지 등 기록이 남는 방식으로 하는 것이 안전하다.

임대인의 갱신 거절 사유 9가지

전세 계약 갱신 청구권을 행사해도 임대인이 거절할 수 있는 정당한 사유가 있다. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 9가지 거절 사유가 명시되어 있다.

번호	거절 사유
1	임차인이 2기 이상 차임을 연체한 경우
2	임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
3	서로 합의하여 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우
4	임차인이 임대인의 동의 없이 전대(전전세)한 경우
5	임차인이 고의나 중과실로 주택을 파손한 경우
6	주택이 멸실되어 거주가 불가능한 경우
7	임대인이 목적 주택에 실거주하려는 경우
8	철거 또는 재건축이 필요한 경우

▲ 이 중 가장 분쟁이 잦은 것은 7번 ‘실거주’ 사유다. 임대인이 실거주를 사유로 갱신을 거절했는데 실제 거주하지 않으면 세입자에게 손해배상 책임이 발생한다.

전세 계약 갱신 청구권 관련 주의사항

전세 계약 갱신 청구권은 2020년 7월 31일 이후 존속 중이던 계약부터 적용된다. 다만 이 시점 이전에 이미 만료된 계약에는 소급 적용되지 않는다.

갱신된 계약 기간은 2년이며, 갱신 후에도 세입자는 언제든지 해지 통보가 가능하다. 해지 통보 후 3개월이 경과하면 효력이 발생한다. 대한상사중재원을 통해 분쟁 해결도 가능하다.

• 갱신 청구권 행사 기간(만료 6~2개월 전)을 놓치지 말 것
• 통보는 반드시 기록이 남는 방식(내용증명, 문자)으로 할 것
• 임대료 인상 5% 상한은 전세금에도 동일 적용
• 실거주 사유로 거절 시 임대인의 실제 입주 여부 확인 가능
• 묵시적 갱신과 갱신 청구권은 별개 제도 – 혼동 주의

자주 묻는 질문 FAQ

Q. 묵시적 갱신이 된 상태에서도 계약 갱신 청구권을 쓸 수 있나

A. 묵시적 갱신은 계약 갱신 청구권 행사와 별개다. 묵시적 갱신 후에도 갱신 청구권을 사용하지 않았다면 다음 계약 만료 시 행사할 수 있다. 단, 1회 사용 후에는 재행사가 불가하다.

Q. 전세 계약 갱신 청구권 행사 시 전세금도 5% 이내로 제한되나

A. 그렇다. 임대료 인상률 5% 상한은 월세뿐 아니라 전세금에도 동일하게 적용된다. 예를 들어 전세금 3억 원이면 갱신 시 최대 3억 1,500만 원까지만 인상할 수 있다.

Q. 임대인이 실거주를 이유로 거절 후 실제 살지 않으면 어떻게 되나

A. 임대인이 실거주 사유로 갱신을 거절한 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 전세 계약 갱신 청구권을 행사했을 경우와의 차액 및 이사 비용 등을 손해배상해야 한다.