전세 계약 갱신 방법 – 갱신청구권 행사부터 조건 변경까지

전세 만기가 다가오면 이사할지, 계약을 갱신할지 고민이 시작된다. 2020년 시행된 계약갱신청구권 덕분에 세입자는 한 번은 갱신을 요구할 수 있다. 전세 계약 갱신의 절차와 주의사항을 정리했다.

계약갱신청구권이란

계약갱신청구권은 주택임대차보호법에 따라 세입자가 최소 1회 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리다. 집주인이 특별한 사유 없이 거절할 수 없으며, 갱신 시 임대 기간은 2년이 추가된다.

이 권리는 최초 계약 또는 갱신 계약에 관계없이 임차인이 한 번만 행사할 수 있다. 이미 갱신청구권을 한 번 사용했다면 두 번째 만기에는 집주인이 갱신을 거절할 수 있다. 따라서 언제 이 권리를 사용할지 전략적으로 판단할 필요가 있다.

갱신 청구 절차와 시기

계약갱신청구권은 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 한다. 이 기간을 놓치면 권리를 사용할 수 없으므로 날짜 관리가 중요하다. 예를 들어 2026년 9월 30일이 만기라면, 2026년 3월 30일부터 7월 30일까지가 행사 가능 기간이다.

갱신 의사는 서면(내용증명)으로 전달하는 게 안전하다. 구두로만 이야기하면 나중에 분쟁 시 증거가 없어 불리해질 수 있다. 내용증명은 우체국에서 보내거나 온라인으로도 발송 가능하다.

갱신 시 보증금 인상 한도

계약갱신청구권으로 갱신할 때 보증금이나 월세 인상은 기존 금액의 5% 이내로 제한된다. 예를 들어 전세 보증금이 3억 원이라면 최대 1,500만 원까지만 올릴 수 있다.

집주인이 5%를 초과하는 인상을 요구하면 거부할 수 있다. 다만 갱신 거부 사유에 해당하지 않는 한 집주인도 갱신 자체를 거절할 수는 없다. 인상폭에 대해 합의가 안 되면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있다.

집주인이 갱신을 거절할 수 있는 경우

집주인이 갱신청구를 거절할 수 있는 법정 사유가 있다. 가장 대표적인 건 “실거주”다. 집주인 본인이나 직계 가족이 실제로 거주할 목적인 경우 갱신을 거절할 수 있다.

거절 사유	상세 내용
실거주 목적	집주인 본인 또는 직계 존비속이 실제 거주
임차인 의무 위반	차임 2기 이상 연체, 동의 없는 전대(전전세)
재건축·대수선	건물 철거 또는 대규모 수선이 필요한 경우
합의 해지	임차인과 임대인 쌍방 합의

실거주를 이유로 거절한 집주인이 실제로 입주하지 않으면 손해배상 책임을 질 수 있다. 2년 이내에 제3자에게 임대하면 거짓 사유로 간주되어 임차인이 배상을 청구할 수 있다.

• ▲ 갱신 의사는 반드시 내용증명(서면)으로 전달
• 행사 기간 – 만기 6개월 전~2개월 전
• 보증금 인상 상한 – 기존 금액의 5%
• ▲ 집주인 실거주 사유 거절 시 2년 내 미입주하면 손해배상 가능
• 갱신 관련 분쟁은 주택임대차분쟁조정위원회에 조정 신청

자주 묻는 질문 FAQ

Q. 갱신청구권을 사용하면 다시 2년간 못 나가나?

A. 아니다. 임차인은 갱신된 계약 기간 중에도 언제든 3개월 전에 통보하면 해지할 수 있다. 갱신청구권으로 연장한 후에도 이사가 자유롭다.

Q. 묵시적 갱신과 갱신청구권 중 뭐가 유리한가?

A. 상황에 따라 다르다. 묵시적 갱신은 언제든 해지 가능하지만 보증금 인상 상한이 적용되지 않을 수 있다. 계약갱신청구권은 5% 인상 상한이 법적으로 보장되므로, 보증금 방어가 목적이라면 갱신청구권이 유리하다.

Q. 내용증명은 어떻게 보내나?

A. 가까운 우체국에서 보내거나, 인터넷우체국 사이트에서 온라인으로 발송할 수 있다. 비용은 약 3,000~5,000원이며, 발송 기록이 법적 증거로 인정된다.